相続における遺産分割の基となる評価額とは

土地の価格は一物四価と言って

実勢価格・公示価格・相続税路線価・固定資産税路線価と

４種類の価格があります

同じ土地で４つの価格があるなんて

怪しい不動産屋と思われるかもしれませんが

それぞれのシチュエーションで説明いたしましょう。

一番聞きなれているのは相場という表現だと思いますが
これには投機的な意味合いも含まれるため、あえて使用せず
もう少し厳格に捉えていきたいと思います。


実勢価格とは

実際に売買が成立した価格の事で
過去の取引事例を参考にすることが多いです
需要と供給のバランスが釣り合い売買は成立します。
一般的な土地取引です。


二つ目は公示価格

公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が
毎年１月１日時点の１㎡辺り正常な価格を３月に公示します
正常とは売り急ぎなどの特別な要因がなく売買される価格で
２名の不動鑑定士から評価され、国の公共工事（道路等）の
取得価格算定などに用いられます。

三つ目は相続税路線価

相続税路線価とは、国税庁が毎年１月１日時点の標準的な宅地の
１㎡辺りの価格で相続税や贈与税の評価額を算出するための価格で
公示価格の８０％程度が目安となっています。
＊地域によって路線価は無く固定資産税評価額に一定の倍率を乗じ
　算出するので倍率方式と言います。

最後に固定資産税路線価

これは、公示価格の７０％程度が目安と言われ市町村が算定します
毎年４月～５月に市町村から郵送されてくる固定資産税の算出の基礎となり
不動産登記の際、登録免許税を算出する際も用いられ、３年に１度見直しがあります。

細かく言えば、もう一つ価格があり、都道府県が行う地価調査価格があります
これは、地価公示より少し遅れ毎年７月１日時点の価格を公示しますが
土地取引の規制に際しての価格審査や公共工事の買収等の算定基準ですが
役割は公示価格と類似しており評価額も大差はありませんので今回は省きました。

前置きが長くなりましたので続きは明日の記事にします。

余談ですが、固定資産税評価額も本来なら毎年見直しが必要ですが、煩雑で煩わしいので３年毎との噂もあります。