私道の登記漏れにご用心

相続がおきるとは価値があるものに目が行きがちですが

上の公図をご覧ください

地番１５を相続で取得した方からの相談です

９０坪と土地が大きいので半分の４５坪を

息子に譲り家を建てたいとのお話です

敷地は二方で道路に接し

一つは公道に面しており１５－２は

道路用地として市に公衆用道路として

分筆して収用されました

もう一方は２項道路に面しており

てっきり１５と１５－１の所有者は

同一だと思っておりましたが

１５－１の所有者を調べたところ

１５の所有者とは違う姓でしたので尋ねたところ

現所有者の亡くなった夫の祖父の名義で

晩年は南米に移住し

祖父は３０年前に他界したとのことです

家を建てる場合、

４ｍの道路（建築基準法上の道路）に２ｍ以上接しないと

家を建てることができません

よって、分筆し後ろの土地を

２項道路に接道させようとすると

１５－１の名義人から承諾を貰うか、

購入する必要があります

１５の所有者に調べてもらったところ

南米に移住した夫の祖父には子が５人おり

既に４人は他界し

残った1人は沖縄にいるようですが

施設に入っており

寝たきりの状態のようです

その話を聞いた途端

１５－１を使って

接道要件を満たす事は困難だと思いました

夫の祖父の相続人は寝たっきりの子を含め孫や曾孫など

南米や沖縄に数十人おり

１５－１の使用承諾若しくは売買は

全員の同意が必要であり困難なことです

このような状況になった原因は

１５番に家を建てる際、

２項道路に接する部分は

セットバックしなければいけないので

その部分を分筆してしまい

尚且つ、相続時は１５番のみ登記を行い

１５－１を見落としていたのが原因です

セットバック部分は

固定資産税は課税されないので

毎年役所から送付されてくる

税金の納付書には記載されませんので

見落とされていた可能性があります

今回の場合、

公道に接している間口が広いので

2項道路を接道させるのでなく

公道に接している両サイドどちらかに

２ｍの専用通路を設けることで

１５番の土地に

２棟の家を建てることができますが

状況によっては家が建てられず

土地を有効に活用することができない

となることも有り得ます

また、私道を共有で所有する場合なども

土地建物は名義変更したけれど

私道部分の名義をそのままにしていると

のちのち、問題が起きる可能性があります

可能性でなく

確実に問題が起きますのでご用心ください。