信託で借地上の建物の名義が変わる場合

土地を借りて建物を建てている場合

建物（借地権）が売買等で名義を変更しようとすると

地主の承諾が必要となり承諾料を支払う事になります。

売買以外で名義が変わる事とはどのような場合があるのでしょうか

一般的には相続で名義が変わる事が考えられます。

相続の場合は譲渡と違い地位を承継するだけなので

承諾や、そのための承諾料を支払う必要はありません。

土地所有者の許可を受けず建物を売ってしまうと

借地契約の解除要件となります。

さて、認知症対策として当社が取り組んでおります

財産を守り凍結させない家族信託ですが

ほぼ、お付き合いのある管理物件の大家さん向けなのですが

時々、一般の方からの相談もありますし、

過去に信託された方の紹介で相談を受ける事もあり

様々なお悩みをお聞きしております。

信託を経験した方からのご紹介です

その方は土地を借りて建物を所有しており

借地上の建物を信託したいとのお話です

しかし、問題は借地であるという事です

土地の所有者は自治体なので

信託とは言え

勝手に借地上の建物の名義を変えて

契約違反で信義誠実の原則にも反し

借地権は解除だと通告されても困るので

事前に相談に行ってきました。

担当者とその上司曰く、

売買や相続・贈与以外で建物所有者変更は過去に例が無く

まして信託なんて聞いたこともないとの事です。

なので、初回は信託の概要を説明し

後日、

お客様にプレゼンする資料一式と

過去に公正証書を作った際の資料と税務上の取り扱い資料、

信託登記すると、その関係者や信託契約の内容等も

土地建物の登記簿に記載されるので、

個人情報に繋がる欄を抹消し参考資料として持っていきました

そこで問題になるのが承諾料についてです

信託で名義が変わっても

真の所有者は元のままの親です

不動産の管理処分を息子に委託するのみなので

例えば、信託で息子に名義を変えても不動産取得税は発生しません。

固定資産税は1月１日時点で台帳に記載されている者に支払義務があるので

その日を経過すれば名義人である息子宛に納付書が届きますが

税金は真の所有者である親に払ってもらう事になります。

さて、今は役所の見解を待っている状況です

役所も不動産鑑定士に聞いたようですが、言葉を濁されたような・・・

恐らく、

士業の先生方でも信託を完璧に理解されている方はそう多くはないのでしょう。

お役所には顧問弁護士がいるはずなので、

信託の法的な枠組みを聞いてみるようお勧め致しました。

初めての事例のようです。

結果が分かれば、お知らせ致しますので、ご参考にされてください。

家族信託とは⇒https://okina-k.com/contents/reservation