約束を守らない者が悪い

最高裁の判決で

滞納者追い出し条項は違法

との判決が出ました

私達の業務にどのような影響があるのか

少し解説してみましょう

この事例は

家を借りている借主が

家賃を２ヶ月滞納し連絡もとれない場合

物件を明け渡したとみなす家賃保証会社との

契約内容だったようで、

「滞納者を追い出す

悪質な条項を制限し借主側の保護を重視した

今回の最高裁判決は賃貸実務に影響を与えそうだ」

との批評がなされていますが

私は実務においてほとんど問題は生じないと考えています

賃貸契約書には賃料等を２ヶ月以上滞納した場合は

契約解除の対象となると記載されていますが

ほとんどの場合は合意解約か一時的に保証会社に立て替えてもらい

入居者は保証会社へ弁済しているのが現状です

しかし、それでも滞納が続いたり話し合いにも応じない悪質な入居者はいますが

自力救済は禁じられているので、玄関のカギを代えたり家財道具を運び出したり

することなく、裁判での強制手続きで問答無用の退去となります

過去に、強制執行の手続きを行ったことがあり、担当者は執行前に

何度も家を訪ね入居者にチャンスを与えようと努力しましたが

その思いは伝わらず断行日となりましたが、既に荷物は運び出され

最後の断行とはなりませんでした。

大家としては、家賃は入らず、法的手続きに係る費用も負担することになりますが

今では家賃保証会社が滞納賃料や訴訟費用も負担してくれるので、以前より大家さん

のリスクは大幅に軽減されていますが、保証会社未加入にはリスクはあります。

ここで問題なのは借主と保証会社の契約内容で

賃料を２ヶ月滞納し連絡もとれないと

「明渡したものとみなす」という条項が

消費者契約法に反するというものなのでそれは理解できます。

どのような法律か簡単に言うと

事業者と一般消費者間の商行為は

専門的な知識を持った事業者が優位になるのは当然であるが為

事業者は契約条項を定めるにつき、その解釈について疑義が生じず、明確で

分かりやすいよう配慮し、契約の目的物の性質に応じ個々の消費者の知識経験を

考慮した上で必要な情報を提供しなければいけないと謳われています。

昔から問題になっている悪徳商法や不動産で言えば原野商法などの被害が多く

一般消費者を保護するための消費者契約法なのです。

それより、借主を保護し過ぎる戦前の借地借家法こそ改正すべき悪法と言いたい

くらい借りたもん勝ちの法をなんとかして欲しいと思うのは私だけでしょうか。。