不動産査定の査定「セカンドオピニオン」

戦後、長らく

米軍のハウジングエリアとして強制収用され

私が不動産業界に就職し

日本中がバブルに沸いていたころに

全面返還された現在の新都心地区

短期間で目覚ましい発展を遂げた地域です

少し前のお話しですが

そこに土地を所有する地主さんから

不動産屋３社に土地の査定を依頼したところ

一番低く査定した業者と

高く査定した業者と

金額の差が坪当たり100万以上あり

どの業者の査定額が正しいのか意見が欲しい

そんな相談がありました。

直接、地主さんからの話ではなく

知人を介してお会いしたので

セカンドオピニオンみたいなものですね

一応、私も不動産屋なので、
もう少し早くお話があればありがたかったです・・・知人にグチりました

同一の土地を複数の業者が査定して

３社とも査定額が違うのは珍しい事でなく

ぴったり同じなら逆にビックリ！　なくらいです

査定する担当の主観も入りますし

路線価、地価公示、過去の取引事例を基に

かつ、その土地の最有効活用は何か

例えば、商業ビルなのか住居系なのか

地域によっては、雑居ビルがいいのか

それぞれの仮説をたて

また、収益を試算し

想定利回りを考慮して査定を行いますが

組み立てとして

土地はキャッシュで購入し

建築資金を借入するのか

想定利回りも６％なのか７％以上にするのか

立地が良いので５％でもいけると判断するか

考えどころではあります


一番低く査定した業者は公示価格を根拠とするなら

一概に低すぎるというものでもありませんし

高く査定した業者も

架空の数字を並べたものでなく

調べると

近隣の取引事例を参考にしたと思える査定額でしたが

１点、大きな見落としがありました

それは用途地域の違いです

事例地は商業地域で

査定地は通りを1本隔てた１種中高層地域

この用途地域と前面道路の関係で

建築基準法の制限で建物の高さが抑えられ

思っているほど収益を上げる事が出来ないのです

文書で査定書を出してもらったのでなく

口頭で伝え聞かされたようなので

なぜ、そのような査定額になったのかは不明ですが

間口が広く、賑わいのある地域なので

詳しく調べず、直感で語ったのかもしれません

結局、その時に売却しなかったのですが

私は一番低い業者が出した査定額が

適正であると思うと伝えました

価格だけを比べると

ものすごい価格の違いですから

高く査定した業者に売却を任されるでしょうけど

売りに出しても

その価格で売れる事はなかったでしょう。

振り返り、思うことは

最も適切な判断をしたのは

誘惑に負けなかった地主さんだと思います。